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智库 | 房地产上市公司多元化战略现状及利弊分析
时间:2019-11-26 09:04 作者: 点击: 次

  

  

  中房智库特约研究员 杨谨頔/文

  近年来,政府不断加强对房地产职业的调控,使得“房住不炒”理念现已成为我国地产调控的主旋律。在此布景之下,大多数房地产职业上市公司正在寻求转型,在主业根底上向其他范畴布局延伸,将多元化作为最新的展开战略。

  一、干流房地产企业多元化战略展开

  本文依据《2019我国房地产上市公司测评研究报告》,选取归纳实力榜十强中的前六名加以了解房企多元化战略展开。

  1.我国恒大多元化战略布局

  恒大多元化战略布局首要表现在文旅、大健康工业和高科技工业三大范畴。

  在文旅范畴,恒大倾慕打造“恒大童国际”和“恒洪流国际”。力求建设成为全球最大的“全室内、全天候、全时节”大型温泉流乐土。

  在大健康工业范畴,恒大侧重打造“恒大摄生谷”。创建了全新理念的“1+N”防、治、养相结合的全生命周期的健康生活方式。并集全球大型养老社区的经历和优势,全新打造“四大园”——保养园、长乐土、康益园、亲子园。

  在高科技工业范畴,首要是新能源轿车范畴的展开。恒大通过入主瑞典国家电动轿车有限公司、牵手国际尖端豪车制作商Koenigsegg、与德国hofer组成合资公司等行动,一举完成了从整车制作、电机电控、动力电池、轿车出售、才智充电、同享出行等范畴的全工业链布局。

  2.万科A多元化战略布局

  万科A事务展开首要会集于万科物业、住所租借、商业开发运营、物流仓储服务板块。

  在物业服务板块,万科物业推出归纳性的财物服务方案,以完成业主利益最大化为方针,贯穿于房子财物买卖、办理、配套等多个环节。

  在住所租借板块,万科环绕中心城市加大对租借住所的布局。展开长租公寓事务,现在首要以青年公寓(“泊寓”)为产品线。

  在商业开发运营板块,万科以印力集团作为商业开发与运营渠道,进行国内商业地产的出资、开发和运营办理。

  在物流仓储服务板块,万纬物流全国遍地撒网。首要专心于高标仓储出资、开发选址、招商运营、财物办理等环节,包含电商、餐饮等各个范畴。

  3.碧桂园多元化战略布局

  2018年中期,碧桂园树立了碧桂园农业控股和广东博智林机器人两家有限公司,构成了地产、机器人、农业三大板块布局。

  在机器人板块,稳步推动修建机器人、医疗机器人和餐饮机器人三条线路,进步出产力。

  在现代农业板块,碧桂园农业控股有限公司从前端研制、“公司+基地+农户”形式的中端出产安排,一直到以凤凰优选社区门店为主体的终端出售构成了一条完好的链条。

  4.保利地产(600048,股吧)多元化战略布局

  保利地产提出“一主两翼”的展开战略,即以不动产出资开发为主,以归纳服务与不动产金融为两翼,构建不动发生态展开渠道。

  在归纳服务方面,保利地产以不动产出资开发上下游工业链价值发掘与财物运营为主线,树立掩盖物业办理、出售署理、修建、商业办理等多个归纳服务板块。

  在不动产金融方面,以工业金融服务为根底,扩展基金办理规划,发挥客户资源优势,构成以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融渠道。

  5.中海地产多元化战略布局

  中海地产在拟定企业展开战略层面保存慎重。首要仍是环绕地产主业,通过激起住所开发事务的潜在价值,使得多项事务协同展开。

  现在现已构成住所开发工业群、城市运营工业群、创意规划与现代服务工业群的三大工业群战略。与此一起,自2018年以来,中海新增多项事务落地运营,包含教育、养老、物流三个职业12种业态。

  6.融创我国多元化战略布局

  融创在坚持地产主业的根底上,活跃开辟文旅城项目,与地工事务构成良性互动。

  文旅城项目包含融创茂和融创乐土两部分。公司专门树立融创文旅集团担任文旅城的酒店、购物广场和主题公园等从规划、制作到运营的一系列活动。

  2018年,有近20家房地产职业公司去掉了公司名称中“地产”二字。由此现象能够看出,大多数房地产职业公司正在调整公司未来的战略方向,多元化已成为重要挑选。可是施行多元化战略真的有利于房地产职业上市公司的展开吗?只要是多元化战略都能促进房地产企业绩效的进步吗?

  二、房地产企业多元化战略实证剖析

  为了回答上述问题,本文对此进行了实证剖析。由于多元化战略具有滞后性,即本年度施行的多元化战略对绩效的影响很有或许会在接下来几年公司的绩效中才会表现。因而本文从WIND数据库中挑选沪深两市房地产职业上市公司2012~2018年的信息进行实证剖析。

  本文在探求多元化战略是否有利于房地产职业上市公司展开的一起,更想在此根底上探求即便两个公司跨职业运营的事务数目共同,若各运营事务所占份额不同是否会对房地产职业上市公司的绩效发生影响。由于运营事务数目只是丈量的是“量”,成果并不详细,因而衡量多元化战略时,除了运营事务个数,还选用了赫芬达尔指数和熵指数。(核算公式及核算进程略)

  在衡量企业绩效方面,首要选用的目标有总财物收益率、净财物收益率、每股收益、出售利润率、主营事务增长率、托宾Q值、EVA、平衡积分卡、可持续展开率等。考虑数据的可得性,本文挑选用企业的盈余才能和股东获利才能衡量企业绩效,用总财物收益率、净财物收益率以及每股收益作为剖析目标。

  在操控变量的选取方面,开始选取了股权会集赫芬达尔指数(H10)、所有者权益增长率(EQU)、操控人改变(CON)、财物周转率(CTUR)、公司规划(Size)、公司年纪(Age)、财物负债率(Lev)七个目标,相关剖析成果显现H10、EQU、CON、CTUR与因变量的相关性系数低(小于0.15)且均不明显,因而除掉,终究保存公司规划、公司年纪和财物负债率三个操控变量目标。

  本文除掉了各个变量数据缺失的、公司收入没有依照职业区分的样本。数据剖析选用Stata14.0软件进行。除此之外,为防止极点值的影响,本文对企业绩效目标和财物负债率数据进行了前后1%的winsorize化处理。

  在回归模型的挑选上,本文首要运用F查验在混合OLS模型和固定效应模型之间进行挑选, 通过查验,F统计量为2.75,对应的P值为0,在1%的水平上回绝原假定,标明本文的数据更适合树立固定效应模型。接下来本文运用Hausman查验来查验本文数据更适合固定效应模型仍是随机效应模型, 通过查验,卡方统计量为28.01,对应的P值为0,在1%的水平上回绝原假定,因而本文数据更适合树立固定效应模型。

  三、定论

  1.房地产职业上市公司多元化运营程度不高。现在来看,房地产职业上市公司挑选施行多元化战略促进企业展开较为遍及,可是这些上市房地产公司的运营事务数目均值不超越3个,这标明房地产职业施行多元化战略并没有进行多种事务数量扩张。

  2.房地产职业上市公司运营事务越多未必进步绩效。整体来讲,房地产职业上市公司施行多元化战略对企业每股收益不存在明显的影响,运营单元个数对企业绩效不存在明显的影响。可是各个运营事务所占的份额不同对房地产职业上市公司绩效有明显影响。详细来说,当房地产职业上市公司内的运营事务所占份额“揉捏”主营事务过多时,会使企业的运营优势涣散,简单出现过度出资和穿插出资的问题,除此之外,还会发生更多的交流本钱、署理本钱等,此刻的多元化战略与企业绩效出现负相关,也便是会下降企业绩效。

  3.多元化对房地产职业上市公司绩效的影响“先升后降”。为了验证企业的多元化运营与企业绩效之间是否存在非线性联系,本文在全样本模型中加入了多元化运营目标的二次项。成果标明,跟着房地产上市公司多元化运营程度的进步,在必定水平内能够进步企业的运营绩效,此刻企业施行多元化战略,能够同享资源,节约人工、交流等方面本钱。但超越必定水平后就会下降企业的运营绩效(如图)。也便是说,房地产上市公司的多元化运营程度最好操控在必定范围内,这样企业绩效才会进步,当企业过度寻求多元化时,就会使企业进入“多元化误区”。

  综上所述,公司在施行多元化战略时,应防止盲目多元化,重视公司多元化结构,合理分配运营事务所占份额,而且结合本身实际情况,不盲目横向扩张,在适宜范围内施行多元化战略。(作者系北师大房地产研究中心研究员)

  (此文刊于我国房地产报11月25日11版 责任修改  苏志勇)

  流程修改:马琳 曹冉京

  审读:戴士潮

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