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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 杨仕省 见习记者 刘畅 深圳报导
近期，长租公寓商场“雷声”不断，8月以来，一众运营长租公寓的企业暴雷跑路;10月中旬，作为长租公寓职业排名第二的蛋壳公寓也堕入负面音讯风云，被指拖欠供货商账款和房东租金，未收到租金的蛋壳公寓房东驱赶尊龙娱乐租客事情继续发酵，引发广泛重视。
11月25日，深圳市物业办理职业协会网站发布音讯称，深圳市住建局下发了《关于做好蛋壳公寓租客安稳作业的紧急告诉》(下称“告诉”)。告诉要求，物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方法驱赶已与蛋壳公寓签定租借合同、尚处于租借期限内且已足额付出租金的租户。
广东华商律师事务所律师齐岩冰对《华夏时报》记者表明，除非租客签署的合同中清晰约好其租借效能依附于渠道方与房东之间的合同效能，不然，哪怕渠道方对房东违约到达了革除条件，房东也没有权力要求还在租借合同有用期内的租客搬离，如其采纳暴力方法驱赶租客，将对租客合法权益形成损害，应当承当损害补偿职责。
深圳发布文件避免对立激化
11月中旬以来，连续爆出有蛋壳公寓房东因未收到房租而驱赶租客的音讯，此前蛋壳公寓官方尽管表明对破产跑路传言进行驳斥谣言，但租客被房东驱赶的音讯越来越多。南京、成都的蛋壳公寓作业地址已触景生情，乃至有蛋壳公寓作业人员前去讨薪。
针对蛋壳公寓租客被房东驱赶事情，齐岩冰在承受本报记者采访时表明，假如租客现已践约付出租金，其租住仍在合同约好期限内且没有违约或违约没有严重到能够革除的程度，其租住利益就应当是受法令保护的。
由于租客与渠道间的合同联系独立于房东与渠道方之间的合同联系，因而除非租客签署的合同中清晰约好其租借效能依附于渠道方与房东之间的合同效能，不然，哪怕渠道方对房东违约到达了革除条件，房东也没有权力要求还在有用期内且没有违约到革除程度的租客搬离。齐岩冰提示道：“如其采纳暴力方法驱赶租客，将对租客合法权益形成损害，应当承当损害补偿职责。”
齐岩冰以为，相似蛋壳这类长租公寓的运营形式中存在两类根本合同联系，即渠道方与房东之间的长租合同联系、渠道方与租客之间的租借合同联系。一般情况下，房东与租客之间并没有直接的合同法令联系。这就存在两个合同联系之间关于租借期限、租金交割和租借办理等多方面的危险。
蛋壳公寓引进第三方金融机构与租客签署“租金贷”合同，因而不少蛋壳公寓租户表明他们面对着房子被房东回收却仍需归还房租借款的困境。11月19日，微众银行发布布告回应了蛋壳公寓“租金贷”相关问题，布告显现，假如租客的合法权益遭到损害(如强制清退、断水、断电等情况)，主张租客通过法令途径维权。微众银行迁就借款事宜做出恰当组织，确保至少在2021年3月31号前，租客的征信将不受影响。
对此，齐岩冰以为，一般情况下，假如由于渠道方或房东等原因导致租借合同实行妨碍或革除，并不能革除租客向借款银行还本付息的法令职责，呈现违约的还或许因而面对征信问题。可是对比最高法院有关规则，假如租借合同被革除、宣告无效或吊销，意味着租借贷现已呈现了导致合同意图无法完结的严重形式改变，租客能够向法院申述，要求革除借款合同，借款银行不得因租客行使革除权而主张租客的违约职责。
蛋壳公寓租客的遭受引发言论重视，许多市民在网络上提出乐意接收受蛋壳暴雷影响的租客过渡。
网友提出乐意承受蛋壳公寓租户过渡时
而跟着蛋壳事情的继续发酵，蛋壳公寓租户的情况也引起深圳住建部分的留意。
据11月25日深圳市物业办理职业协会网站音讯，深圳市住宅和建设局发布了《关于做好蛋壳公寓租客安稳作业的紧急告诉》。告诉要求，对在小区内发现的因蛋壳公寓拖欠租金引发的业主与租户之间的租借胶葛及不安稳要素，物业服务企业应自动上报 小区地点街道办事处。对已与蛋壳公寓签定租借合同、尚处于租借期限内且已足额付出租金的租户，物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方法驱赶，激化对立，应引导各方通过法令途径处理。
“深圳市住建局的文件是契合国家法令法规要求的，是对租客合法权益和社会公序良俗的依法保护。”齐岩冰说。他以为，因渠道方跑路导致的丢失，房东应首先向渠道方主张权力，而无权向现已付出房租且没有违约的租客提出主张，除非租客有租金、寓居等违约情况应向渠道方承当违约职责，房东可向法院申述行使法定的代位求偿权，也能够向法院提出渠道方违约职责乃至破产清算的恳求，关于因渠道方导致的租客丢失，租客也能够挑选申述或恳求破产清算等诉讼途径进行维权。
深圳市住建局关于做好蛋壳公寓租客安稳作业的紧急告诉
齐岩冰提示道：假如由于渠道方职责，导致租客无法继续承租而遭受丢失，租客能够要求渠道方补偿丢失，补偿的方法能够挑选双倍返还定金、返还无法继续运用期间现已付出的租金并付出利息、依照同地段同期商场均匀租金标准补偿丢失、搬迁本钱等。如因房东暴力驱赶，还能够向房东主张前述因无法继续寓居而导致的依照同地段同期商场均匀租金标准补偿丢失、搬迁本钱等丢失。
长租公寓潮水退去之后
本年受疫情冲击和政策收紧影响，运营长租公寓的企业一再遭受运营困难，成都巢客、上海岚越公寓、杭州友客公寓、上海涵义公寓、小鹰租房等等纷繁暴雷跑路。数据显现，本年已有74家长租公寓相关企业被列入反常运营名单，其间仅第三季度就有49家。
传统租房冷季的到来，让现已“山雨欲来风满楼”的长租公寓职业“屋漏偏逢连夜雨”，而作为头部企业的蛋壳被曝跑路，无异是给长租公寓范畴投下了一枚重磅炸弹。蛋壳公寓运营着40多万间房间，本年1月登陆纽交所上市，一度成为我国最大的长租公寓上市公司。
长租公寓是近几年来深受本钱喜爱的商业形式，相关企业注册量继续攀升。数据显现，2019年新注册企业达1.7万家，同比增加22.9%，本年前三季度共新增企业1.2万家，同比增加9.1%，其间三季度新增0.5万家。
寥寥数年时刻，长租公寓商场敏捷扩张，数据显现，到本年11月，已有约6.6万家相关企业，其间广东省以有近1万家的数量位居全国榜首。长租公寓一般采纳收取租客整季度或整年租金而按月交给房东租金的商业形式，运用时刻差发明了很多的现金流。这一商业形式因能敏捷完结堆集和发生差额而遭到本钱喜爱。
尽管成为风口，但“高进低出”、“长租短付”的形式隐藏着不可控的危险，而一旦长租公寓暴雷跑路，则只能将对立留给房东和租客，两边都成为受害者。加之现在长租公寓引进“租金贷”形式，为租客供给房租借款的一般为非银行的金融机构，假如用于套利的现金流呈现问题涉及规模将更广，受害者索赔也将更为杂乱和困难。
一旦长租公寓渠道方破产清算，遭到影响的房东和租客都或许成为债务人或债务人，也会同时归入破产清算程序。通过申报的债务人能够在未来的破产重整或清算程序中依法按份额受偿，而债务人的欠款也会被列为破产债务而遭到法院及破产办理人的追缴。
但能否拿到丢失补偿，要归纳被诉渠道方的实践运营情况，假如其现已跑路，依照公司法规则，应当清算而没有清算的，股东关于未经清算而闭幕的公司债务，承当连带职责，能够同时追查股东的个人财产。
齐岩冰坦言：“长租公寓的形式最严重的问题在于，粗野成长带来的软弱的资金链以及相应办理的缺失，特别是在和谐房东与租客、租客与借款银行等利害联系方的方面，一向存在严重危险。”对此他主张，此类渠道在运营办理中在以上利害联系的顺承、联动方面树立有用的危险预警和救助机制，特别是呈现房东或租客违约的情况下怎么平衡现金流与信息发表和相关组织的方面，应当树立长效机制，也主张监管部分能出台相应的规章标准，在这些方面加以要求。
现在，重庆、成都、西安、深圳等地已专门发布告诉，要求对住宅租借企业收到的租金和以房子租借借款方法取得的资金进行专项监管。11月17日，深圳市住宅和建设局发布《关于实在标准住宅租借企业运营行为的紧急告诉》要求，住宅租借企业不得以隐秘、诈骗、逼迫等方法要求承租人运用住宅租金消费借款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人运用住宅租金消费借款，不得将住宅租金消费借款相关内容嵌入住宅租借合同。