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中海求地60天 颜建国的年末拿地任务
时间:2019-12-10 07:41 作者: 点击: 次

全年买地出资要超越1200亿的中海,继续于年末奔波于各个城市的土拍商场。

12月第一个周末,中海便北上落子郑州。

12月6日,郑州出让一宗宅地,通过1个半小时竞价,中海击溃保利、金茂等以26.7亿元摘得地块,折合楼面价14743元/平方米,溢价率20.27%。这是继本年6月份后,中海年内第2次落子这座北方的新一线城市。

纵观本年以来中海的拿地途径,聚集一线、新一线及二线城市,在土地商场全体低溢价的环境下高价拿地,采纳独立不协作的拿地形式,是这家高赢利房企的在土地商场上呈现的特色。

另一方面,与过往以来的保存形象比较,在地产职业降杠杆趋势下逆市投入超越1200亿扩展土地储备,也是颜建国年代中海近一两年展示的急进一面。

据其在2017年定下的方针,中海要在2020年完结4000亿港元的出售方针和坚持30%的毛利率的盈余才干,因而弥补弹粮是燃眉之急。

颜建国拿地使命

虽然掌门人颜建国一向着重净赢利率才是中海的终极方针,但是没有规划的高赢利更多是外强内弱,不行继续。用马云的话来说,没有规划性和持久性的盈余,那不叫形式,只能叫商业活动。

因而,颜建国掌舵后,中海便一向呈现活跃拿地的态势。

数据显现,2017年和2018年全年,中海别离投得76宗和63宗地块,土地出资额均超越900亿元。

“2019年,中海方案新购地权益出资额1350亿港元,对中海而言,买地货值要超越当年的出售额,这是底线。”

依照颜建国在年头成绩会上泄漏,本年中海在拿地上的预算高达人民币1210亿元,这一数字占中海3500亿港元年度出售方针约40%。

数据显现,2019年1-11月,中海系累计完结出售3432.12亿港元;一起,中海在全国30座一二线城市取得48宗地块,总土地金额达1046.87亿元,新增土地面积296.48万平方米。

换言之,2019年的最终一月,中海尚有超越百亿元的拿地预算。

而据观念地产新媒体不完全计算,上述拿地金额仅次于万科、碧桂园。

不过,不同于万科在各等级城市均衡铺开,碧桂园聚集三四五线的战略,中海在拿地上则较为“挑剔”,近两年在区域挑选上更逐渐缩短至中心城市。

到前11月,中海仅进入全国30个一二线要点城市,是前十强房企中布局规划最小的一家。

详细而言,本年以来中海在北上广深和香港等五座一线城市共投入548.2亿元,新增15宗地块,合计土地面积50.53万平方米,其间包括4宗香港启德地块,也是中海为数不多的协作地块。

此外,中海挑选的则是长沙、成都、杭州、青岛、东莞、郑州、沈阳、天津、宁波、西安、姑苏等新一线城市,其他进入的也均为要点二线城市。

虽然一二线城市土地单价相对较高,但在颜建国看来,优质土地才干满意公司的回报率要求。

从拿地节奏上来看,上下半年散布均匀,别离取得24宗地块。其间,与土地商场整体热度坚持一致,4月和7月为中海本年的两个拿地高峰期,别离购入8宗和11宗地块,支付土地款173.77亿元和240.33亿元,1月和8月颗粒无收。

值得一提的是,当不少房企为分管危险、敏捷扩展规划而挑选协作拿地时,中海却一直坚持着“独孤求败”的姿势。

据观念地产新媒体计算,包括上述4宗香港启德地块外,中海本年新增的48宗地块中,仅有6宗地块为协作拿地,其他均为100%持有。

高价地与低息债

事实上,当一线城市地价高企,并不是所有房企都有在一二线抢地的实力与勇气,其间少不了一番“火拼”。

据观念地产新媒体了解,在北京、厦门、姑苏等地,中海均拿下了单价地王。

7月15日,中海力退首开联合体、金茂联合体、合生等房企,以79.4亿元的价格斩获丰台区造甲村地块,折合楼面地价超越6万元/平方米,溢价率为18.79%,成为彼时北京商场上年内总价最高的地块。

较早前的4月19日,中海打败万科、保利、融创等13家房企,以38.6亿元摘得厦门岛外集美区域罕见的“黄金”地块,楼面价达30996元/平方米,溢价34.7%,成为厦门集美新晋的单价地王。

4月29日,中海35.6亿元竞得姑苏园区苏园土挂(2019)02号地块,楼面价为30287元/平方米,溢价率37.67%,这也是姑苏园区自规划建造以来初次土地楼面价破3万元。

一方面,高总价、高溢价夺地泄漏出中海对一二线优质土地储备的火急,但另一方面,与中海一向以来的赢利王定位比较,“地王”却显得方枘圆凿。

在业界人士看来,“中海地产一再拿地王,阐明其资金面仍是不错的。从实践进程看,后续要防备资金方面的压力,或者说商场降温后所带来的压力。”

不过,也有不少出资者就披露对中海未来能否坚持高赢利率的质疑,但颜建国则回应称,所拿地块更接近中心地段,因而呈现结构性上升,“盈余是不会有问题的”。

虽然因为商场竞争的要素,在出资端上,中海无法确保所取得土地物美价廉,但在融资上,因稳健的财政结构,中海却能取得职业界最低的本钱。

7月8日,中海初次在香港成功设立了境外中期收据方案,合计发行了港币20亿、5.5年期及美元4.5亿、10年期的双币种固息高档债券,这是中资房地产企业在境外资本商场发行方法的打破。

而在利率上,中海相同创下新低,据了解,中海是次发行的4.5亿美元债券票息仅为3.45%,5.5年期20亿元港币固息债券票息更是低至2.90%。

比较之下,2019年,内房企发行美元债的均匀利率在7%以上,部分财政体现杰出的房企如旭辉、世茂可低至6%,而10%的美元债利率也是层出不穷。

此外,1月24日,中海在其官微宣告,与20家银行组成的银团签定300亿港元五年期定时借款,创下该公司在香港最大一笔银行融资。

明显,融资上无与伦比的优势以及对本钱管控的才干,是中海勇于拿高价地块的底气。而怎么算好高价地这笔账,则是如人饮水,冷暖自知,各家房企地步各有不同。

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